Mülk sahibi ile kiracı arasındaki ilişkilerde dengeyi sağlayan Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülk sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği sebepleri sınırlamıştır. Bu sebepler arasında en önemlilerinden biri, konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m. 350) talebidir. Bu talep, mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları) veya üstsoyunun (anne, babası) taşınmaza olan gerçek ve zorunlu ihtiyacına dayanmak zorundadır.
1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ve Samimiyet İlkesi
Tahliye davasının açılabilmesi için öncelikle yasal süreler içinde kiracıya ihtarname gönderilmesi ve ardından yasal süreler içinde dava açılması gerekir. Mahkeme sürecinde, mülk sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın sadece bir söylemden ibaret olmaması, aksine samimi, zorunlu ve sürekli olduğunun somut delillerle kanıtlanması şarttır. Yargıtay kararları, geçici ve dönemsel ihtiyaçları bu kapsamda değerlendirmemektedir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğine kanaat getirirse tahliye kararı verir ve kiracı taşınmazı boşaltır.
2. Yeniden Kiralama Yasağının (TBK m. 355) İşlevi
Kiracının bu yolla tahliye edilmesiyle birlikte, kanun koyucu mülk sahibinin hakkını kötüye kullanmasını engellemek üzere yeniden kiralama yasağını devreye sokar. Bu hüküm, tahliye edilen taşınmazın, haklı bir sebep olmaksızın, üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına yeniden kiralanmasını veya farklı bir amaçla kullanılmasını engeller. Bu yasağın temel işlevi, yüksek kira geliri elde etmek amacıyla kiracıyı yanıltıcı beyanlarla tahliye etmek isteyen kötü niyetli mülk sahiplerini caydırmaktır.
3. Yasağın İhlali Durumunda Tazminat Süreci
Mülk sahibinin üç yıllık süre dolmadan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi, kanun hükmünün kesin ihlalini teşkil eder. Bu durumda, tahliye edilen eski kiracı, mülk sahibine karşı tazminat davası açma hakkına sahip olur.
Tazminatın Minimum Miktarı: TBK m. 355 uyarınca mülk sahibi, eski kiracıya, onun son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Bu miktar, asgari tazminat tutarıdır ve kiracı, tahliye nedeniyle uğradığı diğer zararları (nakliye, yeni ev bulma masrafları vb.) ispat edebilirse, daha yüksek bir tazminat talep edebilir.
İspat Yükümlülüğünün Tersine Dönmesi: Yasağın ihlali durumunda, mülk sahibi, evi zorunlu ve haklı sebeplerle yeniden kiraya vermek zorunda kaldığını somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Eğer bu ispatı yapamazsa tazminat ödemekten kaçınamaz.
4. Kuralın Uygulanmayacağı İstisnai Haller
Yeniden kiralama yasağı bazı durumları kapsamaz:
Taşınmazın Satışı: Mülk sahibi, evi üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak yeni malikin de eski tahliye nedenini istismar etme hakkı bulunmamaktadır.
Boş Kalması: Taşınmazın üç yıl boyunca boş kalması veya mülk sahibinin/yakınlarının oturmaya devam etmesi ihlal sayılmaz.
Eski Kiracıya Teklif: Mülk sahibi, evi yeniden kiralamak istediğinde, öncelik hakkını tahliye edilen eski kiracısına tanımak zorundadır. Eski kiracının bu teklifi reddetmesi durumunda başkasına kiralanması ihlal oluşturmaz.
Bu hüküm, kira hukukunda dürüstlük ilkesini tesis eden ve kiracıların mağduriyetini önleyen temel güvencelerden biridir.