Kira Zamları ve Ara Zamlar
Yılda bir kez zam yapılabilir ifadesi genellikle doğru olsa da, Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmelerinde artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalar oranını geçemez. Bu durum, her yıl yenilenen kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmemiş olması veya yasal sınırlamaların üzerinde bir zam istenmesi durumunda, kiracı yasal sınırlara uymak zorunda değildir. Ancak, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla yasal sınırlar dahilinde bir ara zam yapılması mümkündür. Kiracının rızası olmadan yapılan, yasal sınırları aşan veya sözleşmeye aykırı ara zamlar geçersizdir.
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye ve Tazminat
Türk Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibinin kendi, eşinin veya alt soyunun/üst soyunun konut ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmesi ve haklı bir sebep olmaksızın tahliye edilen taşınmazı üç yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralaması halinde, eski kiracının tazminat talep etme hakkı doğar. Bu tazminat, son bir yıllık kira bedelinden az olamaz.
Kira Kontratının Süresi ve Yenilenmesi
Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinin süresi bittiğinde, kiracı tahliye etmediği sürece sözleşme birer yıl uzamış sayılır. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda (yani toplamda 10 yıl + 1 dönem uzamadan sonra) ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. 12 yıl gibi sabit bir süre, Türk Borçlar Kanunu'nda yer almamaktadır.
Evin Satılması Durumunda Kiracının Durumu
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ancak, bu tahliye davasını açabilmesi için kendisi veya ailesi için konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekir. Eğer yeni malikin böyle bir ihtiyacı yoksa, kiracı kira sözleşmesindeki şartlara uygun davrandığı sürece tahliye edilemez. Yani, sadece evin satılması tahliye nedeni değildir, yeni malikin ihtiyacı olması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Ayrıca, tahliye tarihinin açıkça belirtilmiş olması veya belirlenebilir olması gereklidir. Uygulamada, genellikle tahliye tarihi boş bırakılan taahhütnameler, kiracının iradesinin fesada uğratıldığı iddiasıyla iptal edilebilmektedir. Yargıtay içtihatları da bu konuda oldukça katıdır ve taahhüdün geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesini arar. Boş bırakılan tarihli tahliye taahhütnameleri, genellikle hukuken geçersiz kabul edilir.
Aile Konutu ve Tahliye Taahhütnamesi
Türk Medeni Kanunu'na göre, aile konutu olarak belirlenen taşınmazlar üzerinde eşlerden biri tek başına tasarrufta bulunamaz. Aile konutu şerhi olmasa bile, taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğu biliniyorsa, diğer eşin açık rızası olmadan yapılan tahliye taahhütnamesi veya kira sözleşmesinin feshi gibi işlemler geçersizdir.
Boşanma Durumunda Kira Sözleşmesi
Boşanma kararı ile aile konutunun hangi eşe tahsis edileceğine mahkeme karar verir. Konutun tahsis edildiği eş, kira sözleşmesinin tarafı olmasa bile kiracı sıfatını kazanır ve kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Yani, boşanma nedeniyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez veya bozulmaz.
5 Yıldan Uzun Süreli Kiracılar ve Emsal Kira Bedeli
Türk Borçlar Kanunu'na göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesinde hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Burada %10-20 gibi sabit bir indirim oranı yoktur, hakim tüm koşulları değerlendirerek karar verir.
Eğer ev sahibi, yasal sınırların üzerinde bir kira artışı yapmışsa ve kiracı bu fazla ödemeleri dava yoluyla ispatlarsa, fazla ödenen bedellerin iadesini geriye dönük olarak talep edebilir. Bu genellikle, fazla ödenen miktarın istihkak davası veya alacak davası yoluyla talep edilmesi şeklinde gerçekleşir.